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L'assemblea
del Condominio è l'organo principale per le deliberazioni di
qualsiasi genere.
Ha poteri
"legislativi" e "ordinativi", ha, praticamente, le stesse
funzioni del governo di una nazione.
I poteri
legislativi si esprimono nella possibilità del congresso
assembleare di deliberare su tutta la materia condominiale; è un
esempio elementare quello di creare il Regolamento del
Condominio, oppure di modificare le Tabelle Millesimali. Per
raggiungere tali scopi particolari, l'Assemblea deve costituirsi
in maggioranza assoluta, cioè con la presenza di tutti i
Condomini, mentre per conseguire obbiettivi più correnti, quale,
per esempio, la normale gestione contabile annuale, è
sufficiente che si costituisca con maggioranze meno imponenti.
I poteri
ordinativi consentono all'Assemblea di imporre la volontà della
maggioranza; è un esempio elementare quello di disporre il
ripristino coattivo dello stato dei luoghi che un condomino
abbia modificato, sia per apportare un vantaggio alla propria
unità immobiliare, sia per migliorare (a proprio giudizio) l'uso
della cosa comune.
Quanto ai
poteri esecutivi, l'Assemblea crea appositamente un organo al
quale conferisce il mandato di curare il corretto andamento
della gestione comune: l'Amministratore del Condominio.
La nomina
dell’Amministratore è, dunque, prerogativa dell’Assemblea del
Condominio, ma, quando per ragioni particolari, tale nomina non
può avvenire, provvede l’autorità giudiziaria ad istanza anche
di un solo condomino.
La figura
dell’Amministrazione è imposta dalla Legge quando in un edificio
ci siano quattro o più proprietari, cioè Condomini (art. 1129 CC).
I compiti
specifici dell’Amministratore si concretizzano innanzi tutto
nella gestione da bonus pater familias dei beni condominiali.
Egli dura in
carica un anno, al termine del quale deve rendere il conto della
propria gestione (art. 1130 CC).
Durante il
trascorrere dell’anno, egli dovrà riscuotere le divisioni
condominiali in base al Bilancio Preventivo approvato
dall’Assemblea dei Condomini. Nell’approvare il Bilancio,
l’Assemblea deve anche fissare le date di pagamento delle
singole quote.
Normalmente il
Bilancio prevede il pagamento in divisioni trimestrali, che
l’Amministratore redige adoperando la Tabella Millesimale, cioè
quella costruzione matematica che consente di ripartire le spese
secondo il valore di ciascuna unità immobiliare (art, 1123 CC).
Nei confronti di coloro che non pagano le quote condominiali,
l’Amministratore può richiedere al Giudice il Decreto Ingiuntivo
immediatamente esecutivo (art. 63 Disposizioni di Attuazione del
CC.).
A norma dello
stesso articolo, l’Amministratore può sospendere al condomino
moroso da oltre sei mesi, l’utilizzazione dei servizi comuni che
sono suscettibili di utilizzazione separata (per esempio, può
interrompere il collegamento citofonico o televisivo).
Incassate le somme previste nel Bilancio Preventivo,
l’Amministratore dovrà pagare con tempestività i fornitori del
Condominio, gli eventuali dipendenti (ad esempio il portiere),
provvedere agli interventi riparativi delle cose comuni (ad
esempio riparare le colonne di scarico, oppure l’impianto
televisivo comune, ecc.).
Egli dovrà
eseguire le deliberazioni che l’Assemblea ha assunto in sede di
riunione, anche se dall’esecuzione di una decisione assembleare
si può creare la compressione del diritto di proprietà di un
componente del condominio. Si consideri, infatti, l’ipotesi che
l’Assemblea deliberi che sia vietato parcheggiare autoveicoli
nel cortile condominiale: tale decisione, evidentemente, limita
il diritto dei condomini di servirsi della cosa comune.
L’Amministratore deve anche curare che tutti i condomini
osservino scrupolosamente il Regolamento del Condominio,
intervenendo con una segnalazione nei confronti del condomino
che non dovesse osservarlo e, in caso di persistenza,
costringendolo con l’azione giudiziaria. Si consideri l’ipotesi
del condomino che, a dispetto del divieto di usare attrezzature
che producono suoni eccedenti la normale tollerabilità, non
provveda ad adottare gli accorgimenti necessari, come, per
esempio, isolare acusticamente l’ambiente nel quale si trovano
macchine rumorose, per limitare l’immissione di suoni.
L’Amministratore ha la rappresentanza legale del condominio
(art. 1131 CC), sicchè a lui compete il diritto/dovere di
esercitare le azioni giudiziarie necessarie per tutelare gli
interessi del Condominio. Per lo stesso motivo, è nei confronti
dell’Amministratore che sono indirizzate le richieste anche
giudiziarie, ovvero i provvedimenti dell’autorità amministrativa
o giudiziaria contro il Condominio.
E’ compito
dell’Amministratore convocare ogni anno l’Assemblea (art. 1135
CC) per: la nomina dell’Amministratore, l’approvazione del
Bilancio Preventivo, l’approvazione del Bilancio Consuntivo.
L’Assemblea
può essere convocata dall’Amministratore anche quando egli lo
ritenga necessario (art. 66 Disp. Att. CC), per esempio nel caso
sia necessario provvedere ad eseguire lavori straordinari per i
quali l’impegno di spesa supera le previsioni del Bilancio
Preventivo.
Nel disporre
l’Assemblea, sia ordinaria sia straordinaria, l’Amministratore
deve convocare, a pena di nullità delle deliberazioni, tutti i
Condomini, anche se uno di essi sia proprietario di una unità
immobiliare piccolissima (art. 1136 CC).
La
convocazione dell’Assemblea deve essere portata a conoscenza di
tutti i Condomini almeno cinque giorni prima della data fissata
per l’adunanza (art. 66 Disp. Att. CC).
La
convocazione dell’Assemblea deve prevedere una prima adunanza,
ed una seconda adunanza che deve essere fissata per un giorno
successivo, e comunque non oltre dieci giorni dalla prima (art.
1336 CC).
L’Amministratore, anche se la sua carica dura un anno, può
essere revocato in qualunque momento dall’Assemblea.
Egli può
essere revocato dall’autorità giudiziaria, anche ad istanza di
un solo condomino, se non ha presentato il Bilancio Consuntivo
per due anni, o per gravi irregolarità nella gestione (art. 1129
CC); può anche essere revocato se non ha tempestivamente
convocato l’Assemblea quando ha ricevuto una citazione o un
Festina Lente.
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